“‘엘리트’ 시대 끝?”…잠실서 지금 ‘여기’가 가장 뜬다

모빌리티TV 2025.06.19

주공5단지 40억 돌파
잠실 대장주 교체 조짐
재건축 기대에 수요 집중

서울 송파구 잠실 아파트 시장에서 중심축이 옮겨가고 있다. 그동안 잠실새내역 인근에 있는 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움)가 대표 단지로 불렸으나 최근에는 잠실역 한강 변에 자리한 주공5단지와 장미1·2·3차 단지가 시세와 주목도 면에서 앞서 나가는 양상이다. 엘리트 단지는 준공 후 20년 가까이 시간이 흐르면서 신축 프리미엄이 약화했지만, 재건축 기대가 큰 단지로 관심이 옮겨가는 분위기다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 주공5단지 전용면적 82㎡는 지난 4월 7일 40억 7,500만 원에 실거래되며 송파구 내 국민평형 기준으로 처음으로 40억 원대에 진입했다. 기존 거래가보다 2억 원 가까이 오른 수준임에도 이후 거래들도 대부분 40억 원을 넘기면서 ‘주공5단지는 40억부터 시작’이라는 인식이 형성되고 있다.

전용 76㎡도 올해 초 30억 원대 초반에서 거래되다가 3월에 35억 원대를 기록했고 5월에는 37억 6,500만 원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.

길 하나를 사이에 두고 마주한 장미1·2·3차 단지도 상승세를 보인다. 장미1단지 전용 82㎡는 지난달 27억 9,000만 원에 거래되며 한 달 전보다 1억 9,000만 원가량 상승했고, 장미3단지 전용 134㎡는 두 달 연속 35억 원에 실거래되며 작년 말 대비 약 3억 원 올랐다.

이 같은 가격 상승의 핵심 배경은 재건축에 대한 기대감으로 분석된다. 주공5단지는 현재 서울시 통합심의를 진행 중이며 최고 70층 규모로 총 6,491가구가 들어설 예정이다. 연내 사업시행계획인가 신청을 목표로 관련 절차를 밟고 있다.

장미1·2·3차도 정비구역 변경안이 공람 중이며 최고 50층 5,165가구 규모로 재탄생할 계획이다. 두 단지를 합하면 총 1만 1,600가구 규모로 엘리트 못지않은 신도시급 대단지가 잠실 한복판에 들어서는 셈이다.

입지 역시 시장의 주목을 받는 이유다. 두 단지 모두 잠실역과 인접해 있고 한강 변에 자리 잡고 있어 조망과 교통, 생활 인프라 등 여러 측면에서 프리미엄 요소를 갖추고 있다는 평가가 나온다.

반면 엘리트 단지는 상대적으로 조용한 흐름을 보인다. 최근 엘스, 리센츠, 트리지움의 전용 84㎡ 매물이 29억~30억 원 초반에 거래되며 각각 신고가를 새로 썼지만 가격 상승폭이나 시장의 주목도 측면에서는 주공5단지에 못 미치는 상황이다.

전문가들은 해당 단지들이 2007~2008년 준공된 이후 18년이 지나면서 더는 신축으로 보기 어렵고 커뮤니티 시설 등에서도 경쟁력이 떨어진다고 분석한다. 서울 재건축 단지들이 고급화를 추구하기 시작한 2010년대 이전에 지어진 탓에 헬스장, 골프장, 사우나 같은 커뮤니티 시설이 부족하다는 점도 한계로 지적된다.

이에 따라 리센츠 등 일부 단지는 커뮤니티 시설 개선에 나서고 있다. 주민 동의를 거쳐 리모델링을 추진 중이며 기존 방재실 공간을 활용해 지하 1층에서 지상 1층 규모로 커뮤니티 공간을 조성하고 주민 공용 시설을 약 3배 수준으로 확장할 계획이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주공5단지는 잠실 생활권의 핵심인 잠실역에 위치하고 있고 한강 조망이 가능한 점도 강점”이라며 “장미아파트 역시 향후 가치를 고려하면 엘리트보다 더 높게 평가할 수 있다”고 설명했다.

장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “최근 송파구 아파트 가격이 빠르게 오르면서 신규 매수자 입장에서는 부담이 큰 것이 사실”이라며 “하지만 주공5단지는 재건축이 진행되고 있고 토지지분 가치도 높아 상대적으로 높은 가격에도 수요가 몰리는 것으로 보인다”고 진단했다.

주공5단지는 올해 안에 사업시행계획인가를 신청할 예정이며 이후에는 1가구 1주택 실거주 요건을 갖춘 이들만 입주권을 받을 수 있게 된다. 시장에서는 토지거래허가구역 규제에도 불구하고 한강 조망과 역세권이라는 입지 장점, 그리고 입주권 요건 강화 전에 들어가려는 수요가 결합해 거래가 이어지고 있다고 보고 있다.