업계 관계자가 말한 ‘신축 아파트 후분양’ 못하는 현실 이유
신축 아파트 부실 공사
후분양 단지 인기 끌어
자금 리스크 문제 어려워
최근 준공 승인을 받고 입주가 시작된 신축 아파트에서 공사판을 방불케 하는 하자가 무더기로 발견돼 입주민들이 분통을 터트리고 있는 것으로 확인됐다. 특히 이들은 허가권자인 광양시가 현장 확인을 제대로 하지 않은 채 준공 승인을 해 줘 애꿎은 입주 예정자 주민들만 피해를 보고 있다고 주장했다.
해당 아파트의 입주가 예정된 주민들의 제보에 따르면 황금지구 택지개발 부지에 들어선 B 아파트는 장판이 깔려 있지 않고 벽지가 뜯어지고 지하 주차장에는 물이 고여 있는 등 수백 건의 하자 피해 민원이 제기되고 있는 것으로 파악됐다.
실제로 입주를 준비 중인 한 주민은 “사전점검 당시 부실시공으로 주민들의 불만이 커 입주일까지는 하자보수를 완료하겠다는 시공사 말을 믿고 기다렸는데 막상 확인해 보니 엉망이었다”고 밝히며 “시행사가 1군업체가 짓는 아파트라고 홍보했지만, 품질은 수준 이하”라고 주장했다.
이런 신축 아파트의 부실시공 논란은 끊임없이 이어지고 있다. 이 때문에 최근에는 ‘선시공 후분양’ 제도 도입이 필요하다는 목소리가 높아지고 있는 것으로 알려졌다.
부동산업계에 따르면 수분양자들이 선시공 후분양제 도입을 주장하는 경향이 짙어지고 있으며, 하자에 대한 불안감 때문에 생긴 경향이라고 밝혔다. 실제로 전국 공동주택 하자 심사·분쟁조정위원회 사건 접수 건수는 지난 2018년 3,818건에서 2021년 7,686건으로 3년 만에 2배 이상 증가한 것으로 확인됐다.
이런 상황에 수분양자 사이에서는 후분양이 도입되어야 한다는 쪽에 의견이 모이며 선분양의 모순을 지적했다. 일반적으로 후분양 아파트는 전체 공정의 60~80%가 진행된 상태에서 분양 절차에 돌입한다. 실제로 가장 많은 하자가 발견된 아파트 외벽, 지하 주차장 등 주요 골조 공사가 끝난 이후에 분양이 이뤄지기 때문에 수분양자 입장에선 어느 정도의 골격 파악이 가능하다.
이 때문에 수분양자들은 실물 확인 후 청약이 가능하다는 장점이 있다. 다만, 건설업계에서는 수분양자들의 계약금과 중도금으로 초기자금을 채우기 때문에 선분양을 선호하는 것으로 알려졌다. 특히 건설업계에서는 후분양이 ‘자금 리스크’가 엄존한다고 말하는데, 이는 고금리가 지속되는 상황에서 초기 자금조달을 도맡아야 하는 건설사가 후분양을 택하기 어렵다는 뜻으로 해석된다.
또한, 건설업계의 한 관계자는 후분양 제도가 수분양자들에게 오히려 불리하게 작용한다고 주장했다. 이는 현재 아파트를 분양받았을 경우 초반에 계약금 20%, 중도금 60% 등 3년간 분양가를 나눠 내는 구조인데 후분양 시 3개월 뒤 바로 잔금을 치러야 하는 구조이기 때문이다.
특히 수분양자 입장에서 품질을 보고 결정할 수 있다는 장점과 달리 현금 조달에 어려움을 겪을 수 있다는 분명한 단점이 존재하는 것으로 확인됐다. 다른 업계 관계자 역시 “현재 분양 2년 전 분양가 책정이 진행되는데 후분양 시 입주 시점에 분양가를 책정해 시세에 따라 분양가가 높아질 수 있고 중도금 납부 등 기간이 짧아 부담될 수 있다”라고 밝혔다.
이어 일각에서는 후분양제를 도입한다고 하더라도 부실시공을 예방할 수 없다는 전문가의 의견이 제기되고 있다. 이는 후분양제도가 100% 완공이 아닌 공정률 60~80% 수준을 갖췄을 때 분양한다는 점에서 제기된 의견으로, 마감 공사의 대부분은 80% 공정 이후에 진행되기에 부실시공을 예방하기는 어렵다는 뜻이다.
한편, 건설업계는 후분양 방식 전환은 어려울 것으로 전망했다. 후분양으로 전환할 경우 건설사가 필요한 자금을 직접 조달해야 하는데, 공사 완성도가 높아진다는 장점과 달리 분양가가 현재보다 더 높아질 것으로 예측되기 때문이다. 특히 시공사가 조달하는 각종 이자 비용까지 향후 수분양자가 부담해야 한다는 점에서 후분양 방식 전환의 전면화는 어려울 것으로 추측된다.
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